小房换大房，旧房换新房，品质差的换品质好的，如今，改善型置换的人越来越多，何时置换比较适宜？怎样置换才能恰到好处？业内人士给购房者以旧换新提出三个招数。

　　招数一：

　　置换改善时间越早越好

　　招数二：

　　选择淡季进行置换更好招数三：

　　三个步骤以旧换新

　　从长远看，房地产发展处于盘旋上升期，旧房、品质差的房子没有新房、品质好的房子增值幅度大。换的越迟，付出的成本与代价将越高。

　　招数二：

　　选择淡季进行置换更好

　　旺季时房子卖得快，性价比好的房子停留时间短，购房者选择机会少，而淡季选择机会明显增多，考虑的时间更从容。旺季时房子比较好卖，房主售房除追求高价外，还对付款条件要求特别苛刻，比如要付全款，不能申请公积贷款等。　

　　招数三：

　　三个步骤以旧换新

　　购房者以小换大改善住房，是先卖后买，还是先买后卖，一买一卖之间的时间差如何把握，这里大有讲究。业内人士指出，有实力的可以先买后卖，实力不强的应先卖后买。对于前者很好操作，而对于先卖房后买房的则可以借鉴以下三个步骤：

　　第一步，卖旧房与看新房同时进行，避免自己的房子卖了，却买不到看中的房子。

　　第二步，与房主协商，先付定金，让房主给出一个时段卖房以筹措房款。业内人士特别提醒，在置换房子时，很多人心存“自己的房子多卖点，想改善的房子多还点价”的想法可以理解，但不能为小利而贻误时机。

　　第三步，先付定金，房子尽量卖，卖不掉就去现房抵押支付首付，这样旧房可以从容挂牌销售。关键是置换者要有这样的勇气和魄力去做。

　　“长安居，大不易”，放在今天也让人深有同感。城市越发达，居住问题就越突出，随着土地资源越来越显珍贵，房价也越来越高，相应的是，户型会越变越小，这已然是城市化进程的规律。

　　不用几年，如今小户型产品已经占据楼市的半壁江山。其实便算没有“70/90”护航，小户型的风靡也是一种必然。因为小户型不仅具有起码的居住功能，还有升值快、易变现的好处。这个时候，如果你还用旧眼光来看待小户型，就会错失分享城市升值红利的好时机。很多人选购小户型，初衷都是优先考虑解决眼下的居住问题，认为只要有一个地方住就可以了，这便很容易掉进一些选房误区。

　　误区一：只要便宜就好。

　　无论在哪个时期买房，只关注价格都是绝对不可取的。如果购房预算真的很有限，那么，宁愿购买综合品质高些的、面积再小些的房子，也不要去碰那些真的只能提供一个居住空间的小户型。

　　误区二：功能差些也没关系。

　　随着户型设计理念的更新，功能性不全的小户型正逐渐被淘汰出市场，保值性能也在急剧下降中。所以在选购小户型时，一定要关注房子的使用功能是否全面，这也是保证购房资金安全的重要前提之一。

　　误区三：朝向差是必然的。

　　诚然，时下仍有很多小户型的朝向都不是很理想，但是，只要多找找，还是能找到朝向、采光、通风性能都不错的小户型产品。按照市场分析，这类型小户型产品一直处于供不应求状态，无论是一手房还是二手房，只要一推出就会被抢购一空，这也从另一个角度说明了这类型小户型的受欢迎程度。

　　在新的发展眼光中，小户型产品是城市不动产中的“钻石”，其价值主要决定于“成色”的好坏。城市越大，房子会越小，这是新的置业方向。本刊记者整理

　　选购底层住宅要注意5种问题

　　现在不少有老人、孩子的家庭把购房目光瞄向底层住宅。选择底层住宅便于出入活动、锻炼身体，同时售价较低。不少物业项目的底层也因此十分走俏。但专家提醒购房者在选择低层住宅时，应关注五种问题：　

　　噪音。底层住房应尽量避开交通主干道，正对马路、娱乐区或小区大门的房子慎选，以避免尘埃、噪声的干扰和夜间汽车灯光的闪动及鸣笛。　

　　管线。一般底层沿外墙周边管线较多，特别是暖气检查孔的位置，进户管线位置等，其检修会对底层住户有影响。　

　　防潮。底层墙身与地面的防潮问题在雨季是最大问题，若底层下面架空半层或1米至1.5米做停车库或半地下室，对防潮就较好。　　

　　污水返溢。这是件最令住户头痛的事，因此在挑选底层时一定要看各排水管道系统是否独立。如果一层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会堵塞、返溢。如果底层的管道与上面各层是相连的，那就看一下其管道在底层是否变粗、变大。另外，如果底层独立排水系统下面没有地下室与主排污干管直接连接，也会有返味和生虫现象。

　　日照采光。家中有老人和孩子的家庭应考虑日照和采光，因此应选择南向居室多一些的底层。其次，底层更容易被其他楼座遮挡，因此要考虑日照间距。可以目测本楼座与南侧楼座的间距，应不小于相邻楼座的间距;或者看图纸，本楼与南侧楼座之间的距离应是南侧楼高的1.6倍。若为塔楼，则应是1.1倍。

　　4招诀窍在低价楼盘中“淘房”

　　目前，我市各大楼盘均价大多都在每平方米4000元至6000元左右，只有滨河新区的房价同比相对较低，但这里的房价也呈上升趋势，如何能在众多楼盘中淘到一套中意的房子？本期小编为您支招。

　　按照1%左右的比例，一个中型楼盘单位在一两千套，特价单位只有十套左右，这些单位往往是抢手单位。特价单位又分为总价最低房、单价最低房等等，购房者可广泛走访各楼盘，掌握一定的“淘房诀窍”，从大量较低价位的房子中选出适合自己的优质楼盘。　

　　总价最低房

　　适合人群：人口较少或单身家庭

　　总价最低，并不代表其户型朝向等最差，反而可能是该楼盘中最具性价比的房子。如果家里人数不多，而手边的“银子”又比较紧缺，在看好楼盘的情况下，对面积、楼层、朝向和户型要求不高的话，建议不妨考虑总价最低的房子。

　　单价最低房

　　适合人群：人口多、面积需求相对大的家庭

　　在一个楼盘里，单价最低的房子通常称之为“起价”房，一般楼层、朝向等较差，甚至房内还有不规则的“异形房”，首层、顶层房甚至半地下房居多。同是“低价房”，也可能会有不同，有的是因为楼层相对较低而成为单价最低房，可以在其中挑选朝向好些的房子；如果是因为朝向不好而成为单价最低房，又可以在其中挑选楼层好些的房子。从单价最低入手，可以用相同的总价购买到面积相对较大的房子，适合家里人口较多而经济又相对紧张的家庭。

　　高层最低价

　　适合人群：投资或者单身家庭

　　如今新开楼盘高层楼盘很多，在售低价房一般就是目前未售出房中楼层低、西北朝向或者纯北向房屋。楼层较低的房子，如果自住可能会遇到采光、通风问题，如果楼盘临街的话，打开窗户也许会受噪音干扰。但从另一个角度看，这样的房子适合作为投资，很多人就只考虑总价，很少有人在意朝向。

　　辨别“噱头房”防止虚假宣传

　　所谓“噱头房”，往往是开发商拿来制造噱头的“单位”，虽然在价格上有很低的优势，但往往是购房者买不到的，或者根本就被“内部处理了”。遇到这种情况，购房者事前要甄别一下，如果大幅低于周边楼盘的单位，大多是“可遇不可求”。

　　分清房屋面积6大种类

　　建筑面积

　　房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。

　　套内面积

　　套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：(1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；(4)内墙面装饰厚度计入使用面积。　

　　套内墙体面积

　　套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。　

　　套内阳台面积

　　套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。　

　　基底面积

　　房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。　

　　共有面积

　　房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。